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Comprar propriedades na Europa: tudo o que precisa de saber

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Graças ao mercado único e à livre circulação de pessoas dentro do espaço Schengen, muitos europeus são tentados a comprar bens fora das suas próprias fronteiras. Quer seja para uma segunda casa, um investimento, uma expatriação. A segurança económica e política da Europa encoraja essas compras transfronteiriças de propriedades. 

 

Mas tenha cuidado com a complexidade jurídica de tais transações. Tem de ter em conta as diferenças na legislação dos vários países e antecipar as consequências para a sua família e para o seu património.

 

Então, como preparar o seu projeto? Como se compra um imóvel na Europa com toda a segurança? 



Resumo:

 

1. Preparar bem o seu projecto imobiliário europeu

  • a. Custo financeiro e empréstimo  

2. Impactos sobre a família e transação do bem 

  • a. A legislação aplicável a um projecto imobiliário europeu 

3. Como posso saber quais são as regras aplicáveis? 

  • a. Estar acompanhado por um profissional 
  • b. Garantias de financiamento
  • c. Forma da escritura de venda  

 

 

 

 

1. Preparar bem o seu projecto imobiliário europeu

 

Antes de dar o mergulho, é essencial antecipar as desvantagens e problemas envolvidos na compra de um imóvel na Europa. Deve ser dada especial atenção a dois pontos:
- o aspecto financeiro da transacção
- as consequências para a família.

 

 

Custo financeiro e empréstimo  

O custo financeiro não é um problema particular se a compra for feita num país da zona euro. Mas se não, cuidado com as taxas de câmbio. 

 

É também necessário informar-se previamente sobre o regime fiscal aplicável, particularmente se o imóvel for arrendado ou se for revendido como uma mais-valia. 

 

Para financiar o seu projecto, os compradores podem pedir emprestado a um banco no seu país de origem. No entanto, há a questão da garantia. Os bancos nacionais não aceitarão necessariamente uma hipoteca sobre um imóvel localizado no estrangeiro. Podem exigir uma garantia sobre outro bem situado no território nacional ou um penhor sobre uma apólice de seguro de vida, por exemplo (este é particularmente o caso em França). 

 

Também é possível pedir emprestado diretamente no país onde se encontra o imóvel. Tenha cuidado, contudo, em compreender ao pormenor a língua (não hesite em utilizar um tradutor). 


 

2. Impactos sobre a família e transação do bem 

 

A compra de bens imóveis significa um regime de bens matrimoniais e a transferência de bens.  Esta questão é tanto mais complexa quando envolve as regras de cada país europeu em causa e o direito internacional privado. 

 

Que impacto terá a compra sobre o cônjuge? Que regimes matrimoniais são aplicáveis no país de compra? Que regras sucessórias se aplicam em caso de morte? Deve ser elaborado um testamento? 

 

Todas estas são questões para as quais a assistência de um notário é essencial. 

 

 

A legislação aplicável a um projecto imobiliário europeu 

A transacção deve respeitar as regras do país em que tem lugar. Mas não é fácil para um italiano ou um francês conhecer os regulamentos para a venda de propriedades em Portugal ou Espanha. Felizmente, existem soluções para lhe facilitar a vida



3. Como posso saber quais são as regras aplicáveis? 

 

Consultar as informações no sítio web «Comprar propriedade na Europa»

 

Para lhe facilitar as coisas, os notários europeus criaram um sítio web dedicado com uma lista dos diferentes regulamentos.

 

Esta ferramenta é criada e gerida por notários de 22 países da UE. Fornece fichas factuais claras e concisas para ajudar a compreender a lei aplicável às transacções imobiliárias em cada país. 

 

Basta seleccionar o país em questão e terá acesso à informação dividida em três temas:

 

  • Preparação do contrato: pré-contrato, financiamento, garantia de financiamento, informação sobre o imóvel e as pessoas
  • Assinatura do contrato de venda
  • Execução do contrato: transferência de propriedade, pagamento do preço e dos impostos, entrega das chaves e tomada de posse do imóvel, formalidades de publicação

 

 

Estar acompanhado por um profissional 

Pode também contactar o consulado ou associações especializadas, que o poderão orientar e informar. Deve também considerar o uso de um tradutor, se necessário. Mesmo que tenha um bom domínio da língua, pode perder algumas informações, especialmente em termos legais. 

 

Exemplos: comparação de alguns pontos-chave de uma venda para diferentes países europeus.  

 

 

Garantias de financiamento 

Em França, os bancos utilizam dois tipos principais de garantias:

  • A hipoteca (convencional ou específica ao crédito imobiliário com a hipoteca legal especial do credor)
  • A garantia do empréstimo à habitação. Esta consiste numa garantia dada ao banco por outra organização financeira em troca de um pagamento feito pelo mutuário. 

 

Em Portugal, bem como em Espanha, a hipoteca é normalmente exigida e pode ser acompanhada por uma garantia. 

 

Nos Países Baixos, a garantia é prestada por uma fundação criada para o efeito (WEW). O banco pode exigir o empréstimo de volta desta fundação em caso de incumprimento por parte do mutuário.  

 

 

Forma da escritura de venda  

Em França ou Itália, a escritura de venda de um imóvel deve ser redigida por um notário que exerça no país em questão.  

 

Em Portugal, pode ser redigido: 

  • Por um notário
  • Ou pelo registador do registo predial
  • Ou directamente pelas partes, sob a forma de escritura privada autenticada sujeita a registo electrónico. Este último é elaborado por um notário, um advogado ou um solicitador. 

 

Na República Checa, a lei apenas exige um documento escrito. Contudo, a identidade das partes signatárias deve ser verificável. Para legalizar as assinaturas na escritura de venda, as partes recorrem frequentemente aos serviços de um notário, de um advogado ou de um funcionário público. 

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